Droht eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase wie sie in den vergangen Jahren etwa in den USA oder in Spanien passiert ist, droht in Deutschland derzeit nicht.

Oder doch? Damals sorgte eine zu lockere Kreditvergabe dafür, dass viele Menschen ein Eigenheim erworben haben, das sie sich überhaupt nicht leisten konnten. Die Folge war die Bildung einer
großvolumigen Blase — hohe Oberflächenspannung, wenig Inhalt. Bis die Blase platzte und eine Kettenreaktion nicht bedienbarer Kredite die Folge war. Für Deutschland ist dieses Szenario keinesfalls realistisch. Hierzulande sind die Richtlinien zur Kreditvergabe politisch geregelt und eher zu hart als zu lasch. Auch der konservative Umgang vieler Deutschen mit zu hohen Schuldenständen sorgt dafür, dass Kredite hierzulande nicht unüberlegt aufgenommen werden. Die Zahlen bestätigen das: In Deutschland liegt die Verschuldung der Privaten Haushalte in Relation zum Bruttoinlandsprodukt bei weniger als 60 Prozent. In Dänemark beispielsweise sind es mehr als 120 Prozent.

Die höheren Preise am deutschen Immobilienmarkt werden durch historisch niedrige Bauzinsen und steigende Einkommen ausgeglichen – vielerorts bleiben deutsche Wohnimmobilien damit
erschwinglich. Die Mietrenditen lägen im Durchschnitt stabil bei vier Prozent. Man sieht in der Preisentwicklung eine „Normalisierung eines lange unterbewerten Marktes. Inflationsbereinigt liegen Immobilien in Deutschland derzeit auf dem Preisniveau von 1999. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im internationalen Vergleich nach wie vor unterbewertet und weitestgehend erschwinglich, erklärt z.B. die Agentur Feri EuroRating Services.

Andere Immobilienprofis sehen ebenfalls keine Blase. Auf den Gesamtmarkt bezogen gibt es keine Zeichen einer Blasenbildung. Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet man für die kommenden
Jahren mit jährlichen Preisanstiegen von rund drei Prozent.

Übrigens sind steigende Immobilienpreise allein sind noch kein Indiz für eine Blase – solange sie in einer gesunden Relation zur Miet- und Lohnentwicklung stehen. Es ist also wichtig, diese Entwicklungen im Verhältnis zu betrachten. In Deutschland steigen die Mieten und Gehälter kontinuierlich, sodass die Haushalte durchschnittlich moderate 15 bis 30 Prozent ihres Nettoeinkommens
für die Miete aufwenden müssen. Das bedeutet, dass in weiten Teilen der Bundesrepublik keine Immobilienblase zu befürchten ist. Allerdings wird die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen an einigen Hotspots innerhalb der Metropolen immer größer. Der Preis für Neubauwohnungen in München liegt inzwischen bei mehr als 7.000 Euro je Quadratmeter — es ist ein Leichtes, sich herzuleiten, wie lange man die Wohnung vermieten müsste, um sein Investment zurückzuerhalten.

Wird in Deutschland zu viel gebaut? In Deutschland wird zu wenig gebaut, so lautet der allgemeine Tenor. Das stimmt auch, vor allem für die Städte. In ländlicheren Regionen werden hingegen oft
ganze Neubaugebiete am Bedarf vorbei errichtet. Die Häuser und Wohnungen sind zwar qualitativ hochwertig und günstig, durch die anhaltende Urbanisierung ziehen jedoch immer mehr Menschen
in die Ballungszentren, besonders nach Berlin. Die Hauptstadt wächst um rund 40.000 Einwohner pro Jahr. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen lässt die Nachfrage in ländlichen
Gebieten sinken — darunter leidet auch der Marktwert der Immobilien.

Ihr Tobias Mangold