Immobilienwert via Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren bestimmen Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie, indem sie den potenziellen Ertrag berechnen. Das Ertragswertverfahren dient dazu, den Vertragswert von vermieteten Objekten wie Wohn- und Gewerbeimmobilien zu bestimmen. Maßgebend ist nicht der Wert der Immobilie an sich, sondern der Ertrag, den der Eigentümer bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie erwarten kann.

Eine Wohnung im Herzen einer beliebten Großstadt wird daher – ungeachtet der Bausubstanz und des allgemeinen Zustands – bei der Berechnung einen höheren Ertragswert erzielen als eine vergleichbare Wohnung in einem Dorf. Die Grundlagen für das Ertragswertverfahren sind in § 184 ff. BewG (Bewertungsgesetz) und in § 17 ff. ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) enthalten.

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem in Frage, wenn eine zum Verkauf angebotene Immobilie entweder bereits vermietet ist oder vermietet werden soll. Es ist aber nicht die einzige Methode, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen.

Alternativen zum Ertragswertverfahren sind:

• das Sachwertverfahren bildet aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert einen Gesamtwert. Der Gebäudesachwert hängt von den Herstellungskosten des Gebäudes, der Außenanlagen und von der Wertminderung der Immobilie aufgrund ihres Alters ab. Das Verfahren findet vor allem zur Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhaushälften Anwendung, für die eine Selbstnutzung vorgesehen ist.
• das Vergleichswertfahren dient ebenfalls dazu, selbst genutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Wohnungen sowie Grundstücke zu bewerten. Dafür maßgebend sind die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft, die Immobiliengutachter aus Marktberichten und der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses beziehen.

Im Ertragswertverfahren setzt sich der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Bodenwert spiegelt den Wert des unbebauten Grundstücks wider und lässt sich aus Referenzwerten von anderen Grundstücken berechnen, die der örtliche Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre zusammenfasst und veröffentlicht.

Der Gebäudeertragswert beinhaltet den gesamten Ertrag, den der Immobilienbesitzer mit dem Haus, der Wohnung oder den Gewerbeflächen gewöhnlich erzielen kann. Dazu berücksichtigt man die zu erwartende Miete und zieht sowohl die Bewirtschaftungskosten ab als auch den Bodenertrag und eventuelle Baumängel, die den Ertrag mindern.

Mit dem Ertragswertverfahren bekommen potenzielle Käufer von Anlageimmobilien eine fundierte Schätzung des Ertrags, den sie erzielen können. Da in die Berechnung empirische Faktoren wie die ortsübliche Miete, der Vervielfältiger und der Bodenwert einfließen, ist der Immobilienwert marktnah und praxisrelevant. Dieses in der ImmoWertV definierte Verfahren ist zudem genau und genießt eine hohe Anerkennung. Eine weitere Stärke ist die Einfachheit des Verfahrens. Dadurch fällt es auch Laien leicht, die Berechnung nachzuvollziehen.

Ein Nachteil des Ertragswertverfahrens ist die fehlende Berücksichtigung von Veränderungen der Mietpreise in der Berechnung. Ziehen die Mieten in der Region künftig an, fällt der errechnete Wert zu niedrig aus. Zudem beeinflusst der Liegenschaftszins das Ergebnis stark. Jedoch liegen nicht für alle Gemeinden in Deutschland genaue und normierte Liegenschaftszinssätze vor.

Mit den besten Immobiliengrüßen

Ihr

Tobias Mangold

Geschäftsführer Mangold Immobilien GmbH