Aus 3 mach 1

Die Immobilienpreise steigen. Aber was ist die Wohnung oder das Haus eigentlich wirklich wert? Das fragen sich Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Profis nutzen für die Immobilienbewertung drei Verfahren, deren Gedanken sich auch der Laie zunutze machen kann.

In Deutschland regelt der Gesetzgeber fast alles und die Immobilienbewertung wurde natürlich nicht vergessen: Für sie gibt es die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, kurz ImmoWertV.

Damit arbeiten zum Beispiel die Sachverständigen, die von Gerichten für Gutachten beauftragt werden, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht.
Doch in der ImmoWertV ist nur die Rede von Grundstücken. Was ist einem Haus? Nun, mit einem Grundstück kauft man auch das, was sich darauf befindet. Das Haus muss nicht extra erwähnt werden. Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich daher zusammen aus dem Wert des reinen Grundstücks und dem Wert der Bauten. Verkehrswert ist das, was dem am Markt zu erzielenden Verkaufspreis entsprechen soll.

Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich

In der Praxis werden die folgenden drei in der ImmowertV genannten Bewertungsverfahren verwendet.
• Das Vergleichswertverfahren
• Das Ertragswertverfahren
• Das Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren
Der Name sagt es: Bei dieser Berechnungsmethode wird verglichen, und zwar die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien.
Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag, weil dann die Abstimmungsprozesse schwierig sind.

Das Ertragswertverfahren
Diese Berechnungsmethode wird für vermietete oder verpachtete Immobilien angewandt. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos wird. Es geht dabei um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.
Zunächst müssen die Einkünfte aber um „Bewirtschaftungskosten“ bereinigt werden. Damit wird berücksichtigt, dass auch z.B. eine vermietete Wohnung laufend Geld kostet, das nicht umgelegt werden kann. Sie kann möglicherweise auch mal eine Zeitlang leerstehen und keine Einnahmen generieren.

Bei der Hochrechnung werden die Restnutzungsdauer und der „Liegenschaftszinssatz“ eingerechnet. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Wert, den in der Regel die Gutachterausschüsse der Gemeinden fortlaufend berechnen. Er soll den örtlichen Immobilienmarkt widerspiegeln, also die aktuellen Preise. Je höher er ist, desto geringer ist der Verkehrswert einer Immobilie.
Der Wert des Bodens berechnet der Immobilienbewerter gesondert und addiert ihn, denn Boden behält seinen Wert üblicherweise.

Das Sachwertverfahren
Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung.
Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden.
Was ist das ideale Verfahren?

Es kommt immer darauf an: In manchen Gegenden gibt es für ein Vergleichswertverfahren zu wenige vergleichbare Immobilien. das trifft auch auf das sehr nach persönlichen Vorlieben gebaute Einfamilienhaus zu. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab, beim Sachwertverfahren erfordert die Marktanpassung eine gute Marktkenntnis des Gutachters.

Ihr Tobias Mangold