Bauzinsen – wann ist Besserung in Sicht?

Die Gründe für die hohen Bauzinsen sind vielfältig. Die wesentlichen Treiber dafür sind:

• Hohe Inflation im Euroraum: Sie zieht unter anderem die Zinsen für Bundesanleihen und Pfandbriefe in die Höhe. Dies wirkt sich direkt auf die Entwicklung der Bauzinsen aus. Denn wohin diese Anlagen tendieren, dahin entwickeln sich auch die Bauzinsen. 
   

• Korrektur der Geldpolitik: Der Kapitalmarkt erwartet wegen der hohen Inflation im Euroraum eine straffere Geldpolitik seitens der EZB, also eine Erhöhung der Leitzinsen. Insofern sind die möglichen Leitzinserhöhungen der EZB bereits im Bauzins eingepreist. 
   
• Ukraine-Krieg: Über die langfristigen Folgen des Krieges kann man gegenwärtig nur spekulieren. Doch bereits jetzt zeigen sich Lieferkettenprobleme. Öl, Gas, Holz-, Stahl und andere Baumaterialien werden knapper und teurer. Mit anderen Worten: Der Ukraine-Krieg befeuert die ohnehin hohe Inflation im Euroraum und somit steigen auch die Bauzinsen.

Daneben gibt es weitere äußere Einflussfaktoren, die den Zinsanstieg begünstigen. Dazu zählt beispielsweise die Geldpolitik der amerikanischen Notenbank (FED). Sie hat im Frühjahr ihre jahrelange Nullzinspolitik beendet und damit begonnen, den Leitzins anzuheben. Das hat in der Regel auch eine Sogwirkung auf die Bauzinsen – wenn auch mit einer Verzögerung.

Dazu kommt, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) von den Banken einen höheren Kapitalpuffer verlangt, um Baukredite besser abzusichern. So müssen Banken mehr Eigenkapital für die Baufinanzierung zurücklegen. Diese Mehrkosten geben die Banken teilweise an ihre Kunden weiter und somit verteuern sich die Bauzinsen.

Aktuell bewegen sich die Bauzinsen seitwärts innerhalb eines Zinskorridors von 3 bis 4 %.

Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen 2024 auf das Zinsniveau von 2022 sinken. „Die absoluten Tiefstände bei den Bauzinsen liegen eigentlich hinter uns.

Die Niedrigzinsphase ist also vorbei und eine neue ist in absehbarer Zeit nahezu ausgeschlossen. Dazu müsste sich das Zinsumfeld und die „Weltlage“ auf den Kopf stellen. So sind beispielsweise schnelle Lösungen für die hohe Inflation im Euroraum und die Beendigung des Ukraine-Krieges nicht absehbar.

Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von vielen äußeren Einflussfaktoren ab, die oft auch miteinander zusammenhängen. Deren Ausgang ist zudem völlig offen. So gilt es beispielsweise, die Entscheidungen von FED und EZB zu antizipieren, die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland, Europa und Nordamerika zu berücksichtigen, geopolitische Auseinandersetzungen wie den Ukraine-Krieg einzuordnen.

Eine Bauzinsprognose ist also komplex und fehleranfällig. Insofern verwundert es nicht, dass niemand mit einem derart rasanten Zinsanstieg seit Jahresbeginn gerechnet hat. Die gute Nachricht lautet: Es gibt einige Orientierungspunkte für die äußeren Einflussfaktoren, um die zukünftige Zinsentwicklung besser einschätzen zu können.

• Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen: Steigen die Zinsen für die 10-jährien Bundesanleihen, steigen auch die Bauzinsen – und umgekehrt. 
   

• EZB-Leitzins: Er hat zwar keinen unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen, kann aber als indirekter Faktor gewertet werden. Denn Banken erhöhen oder senken ihre Zinsen, wenn sie erwarten, dass die EZB den Leitzins verändern wird. 
   
• Konjunktur: Die Wirtschaftsentwicklung im Euroraum beeinflusst die Geld- und Zinspolitik der EZB. Je schwächer die Wirtschaft, desto eher ist die EZB gewillt, die Leitzinsen zu senken, um die Wirtschaft zu stimulieren – und umgekehrt. 
   
• Nachfrage nach Immobilien: Sinkt die Nachfrage nach Immobilienkrediten bzw. das Finanzierungsvolumen, passen Banken oft ihre Gewinnmargen an. Sie bieten also günstigere Zinskonditionen an, um das wichtige Geschäftsfeld zu stützen. 
   
• Geldpolitik der FED: Die Entscheidungen der amerikanischen Notenbank haben durchaus eine Sogwirkung für die hiesigen Bauzinsen. Denn mit Ihren jüngsten Entscheidungen setzt sie die EZB unter Druck, ihre Nullzinspolitik zu beenden.

Wir haben für Sie die Welt der Immobilien stets im Blick.

Ihr

Tobias Mangold

Geschäftsführer Mangold Immobilien GmbH