Einschätzung der Rentabilität von Wohnimmobilien 2019

Die Mahnungen reißen nicht ab. Zuletzt haben sich die Wirtschaftsweisen in ihrem Jahresgutachten besorgt über die Immobilienpreise in den Metropolen geäußert. Bei der Preisentwicklung in den Großstädten wären derzeit Übertreibungen nicht auszuschließen heißt es da.

Und die Bundesbank warnt seit Monaten vor Preisübertreibungen in den Metropolen. Auf bis zu 35 Prozent taxiert die Notenbank die Überbewertungen.

Folgt 2019 also die Kehrtwende am Wohnimmobilienmarkt? Allen Mahnungen zum Trotz – fallende Preise mag kaum jemand voraussagen. Im Gegenteil. Das Gros der Experten geht davon aus, dass das Investoreninteresse an deutschen Wohnungen anhalten wird. Das wird die Preise hochhalten. Doch die Investoren werden vorsichtiger.

Die schlechte Nachricht für Wohnungskäufer und Häuslebauer zuerst: An den zwei maßgeblichen Preistreibern der vergangenen Jahre wird sich auch im kommenden Jahr wenig bis nichts ändern. Vor allem an Wohnungen in den Metropolen wird es weiter mangeln.

Seit Jahren steigen die Kaufpreise in den deutschen Städten schneller als die Mieten. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Menschen vor steigenden Mieten in Stadtzentren ins Umland ziehen. So sei die Knappheit an Anlagealternativen zu Immobilien in den Metropolen sogar noch größer als die Knappheit an Wohnungen. Das Ergebnis: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Daraus werde sich auch im kommenden Jahr nichts ändern. Die Ausweichreaktionen könnten sogar noch zunehmen. Das Umland wird Stück für Stück größer.

In den Zentren könnte dieser Effekt am stärksten greifen. In Top-Lagen der Top-7-Städte sind erhebliche Mietsteigerungen sicherlich nicht mehr realisierbar.

Auch im Neubaubereich sind die Mietpreise wohl an Grenzen angekommen. Die Zahlen verdeutlichen dies: Auf ganz Deutschland gesehen gab es zuletzt keine signifikanten Mietsteigerungen im Neubau.

Die Zinsentwicklung der EZB (Europäische Zentralbank) hat Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen der Häuslebauer. Da sich Banken, die Geld an Immobilienkäufer verleihen, am Kapitalmarkt refinanzieren sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend für Baugeldkonditionen und hier insbesondere die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Steigen die Zinsen, steigt die Rendite der Anleihe und damit letztlich auch die Finanzierungskosten für Hauskäufer. Ob die Europäische Zentralbank im kommenden Jahr ihre Zinsen erhöht ist noch völlig unklar. Marktexperten rechnen zunächst damit, dass die Notenbank zunächst ihren negativen Einlagenzins für Banken ändern könnte. Angesichts des Haushaltsstreits mit Italien wird eine Erhöhung des Leitzinses mittlerweile aber wieder als weniger wahrscheinlich angesehen.

Wer ein Darlehen abschließt, kann heute bei einer zehnjährigen Zinsbindung mit 1,3 Prozent, bei 15 Jahren mit 1,75 Prozent und bei 20 Jahren mit 2,0 Prozent Zinsen rechnen.

Nach wie vor bleibt es also günstig, sich Geld für den Immobilienkauf bei der Bank zu leihen. Wer knapp an der Finanzierungsgrenze kalkuliert, dem ist eine möglichst lange Zinsbindung zu raten. So lässt sich am besten ein Zinsänderungsrisiko ausschließen.

Wer in der Finanzierung etwas Spielraum hat, fahre aber auch mit dem typischen Modell, einer zehnjährigen Zinsbindung, nicht verkehrt. Denn eine Hochzinsphase ist eher unwahrscheinlich. Die Zeiten, in denen Häuslebauer vier oder gar fünf Prozent Zinsen für die Finanzierung kalkulieren mussten sind vorbei – selbst wenn die EZB im nächsten Jahr einen ersten kleinen Zinsschritt wagen sollte.

Ihr Tobias Mangold

Kategorie: Aktuelles