Immobilienpreise – steigen oder fallen?

2023 ist die große Immobilienblase leise geplatzt. Die Preise sind deutlich nach unten gegangen. Profis sehen nun erste Indizien für eine Trendwende. Eine politische Initiative könnte allerdings den Aufschwung empfindlich stören.

Wer im letzten Jahr sein Haus oder seine Wohnung verkaufen wollte, hat sich das mindestens zweimal überlegt: Verwöhnt von den Jahren zuvor, mussten Verkäufer erkennen, dass die Zeit der Rekordpreise vorüber war. Umgekehrt zögerten Käufer: Die Zinsen waren auf ein Niveau geschossen, mit dem sie noch Monate vorher nicht rechnen mussten, und die Preise für Immobilien fielen. Keiner wusste wie lange, aber es sah so aus, als würde sich das Warten auf noch niedrigere Kaufpreise lohnen.

Damit ist jetzt Schluss. Gestützt auf Zahlen zu Verkäufen und Preisen und mit Blick auf die Zinsentwicklung glauben die meisten Immobilienanalysten inzwischen daran, dass der Boden bei den Preisen erreicht ist. Aktuell könnte es bereits wieder aufwärtsgehen. Wer kaufen will, sollte es jetzt tun, lautet die weitverbreitete Empfehlung, die allerdings den einen Haken hat, dass sie meistens von denen kommt, die irgendwie von einer Belebung des Marktes profitieren.

Das spricht für steigende Preise:

1. Die Zinsen haben ihren Höhepunkt wahrscheinlich hinter sich

Die Europäische Zentralbank hat infolge fallender Inflationsraten und fallender Inflationserwartungen aktuell keine weiteren Leitzinserhöhungen in Aussicht gestellt. Die Kapitalmarktzinsen, die sich an einer Bundesanleihe mit 10-jähriger Laufzeit orientieren, sind vom Hoch bei nahe 3 Prozent Anfang Oktober auf aktuell 2,6 Prozent gefallen.

2. ​​​​Baustopps und Insolvenzen begrenzen das Angebot

Die jüngsten Nachrichten zu laufenden Bauprojekten zeigen die erwartete Entwicklung: Angesichts des Zinsanstiegs und des Preisrückgangs geraten Immobilienentwickler in Schwierigkeiten und müssen ihre Projekte stoppen. Einige sind pleite. Der Markt reagiert und reguliert, wie er soll: Das fallende Flächenangebot wirkt sich auf Mieten und Preise aus. Sie könnten wieder steigen, bei den Mieten ist das besonders sichtbar, sie sind nach Angaben des Statistischen Bundesamts zwischen 2020 und 2023 um mehr als sechs Prozent nach oben gegangen.

3. Die Stimmung steigt

Die Stimmung im deutschen Immobilienmarkt bleibt zwar vom Niveau her weiterhin eingetrübt, jüngst zeigt sich aber aufgrund der vorher genannten Entwicklung ein Lichtblick. Das Immobilienklima klettert wieder nach oben. Gemessen wird das Investment- und das Ertragsklima, also die Käufer und Verkäuferseite. Der Baufinanzierer Deutsche Hypo befragt dazu regelmäßig 1200 Experten. Und sie waren alle im Januar 2024 optimistischer als im Vormonat. Ihre Stimmung hat sich bereits seit November wieder zum besseren gedreht. Aktuell liegt der Index 1,9 Prozent höher als Ende vergangenen Jahres bei 72.3 Zählern. Allerdings: Erst ab einem Wert von 100 lässt sich wirklich von Optimismus sprechen.

Die zaghafte Belebung am Immobilienmarkt könnte allerdings nach Ansicht der Banken gebremst werden, wenn sich Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) mit einem Gesetz durchsetzt, das bisher im Entwurf vorliegt. Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK), Spitzenverband der Banken hierzulande, zeigt sich jedenfalls besorgt über neue Hürden, die den Kauf und Bau von Wohnimmobilien in Deutschland erschweren könnten. Laut Handelsblatt kritisiert die DK in einem Brief an Lindner ein Gesetzesvorhaben, das der Finanzaufsicht BaFin ermöglichen würde, Einkommensgrenzen bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten einzuführen. Man hält es in einer Zeit, in der rund 700.000 Wohnungen fehlen, der Wohnungsneubau fast zum Erliegen gekommen ist und die seit Jahresbeginn gegebenen Wohnimmobiliendarlehenszusagen um circa 40 Prozent unter Vorjahresniveau liegen, für ein falsches politisches Signal.

Auf Empfehlung des Ausschusses für Finanzstabilität plant die Bundesregierung einkommensbasierte Instrumente in der Immobilienfinanzierung einzuführen. Diese können es der BaFin erlauben, das Verhältnis von Gesamtschulden zum Einkommen bei Immobilienkrediten für neue Kreditnehmer zu begrenzen. Die Instrumente können auch das Verhältnis von monatlichen Kreditraten zum Einkommen deckeln – ein Vorhaben, das die Kreditvergabe durch die Banken zumindest erschweren würde.

Ihr

Tobias Mangold

Geschäftsführer Mangold Immobilien GmbH