Alle guten Dinge sind vier – vier Strategieüberlegungen für Immobilien

Als Anleger in Immobilien investieren – Aber wie?
Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, ist die richtige Strategie entscheidend. Aber welche Wege und Methoden gibt es dabei überhaupt?

1. Buy and Hold: Eine Immobilie kaufen und lange im Bestand halten.
2. Fix and Flip: Eine heruntergekommene Immobilie aufwerten und „schnell“ verkaufen.
3. 1/3/10 Strategie: Dieser Weg vereint die oben genannten und ist eher für erfahrenere Investoren geeignet

Grade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignet sich die „Buy and Hold“-Strategie, da diese im Vergleich das geringste Maß an Vorkenntnissen voraussetzt. So können Sie mit Ihrem ersten Objekt langsam wichtige Erfahrungen sammeln.

Strategie 1: Eine Immobilie kaufen, halten und profitieren

Wie die englische Bezeichnung als „Buy and Hold“ bereits vermuten lässt, geht es bei dieser Strategie um das Lange halten einer Immobilie. Sie erwerben also Ihr Wunschobjekt und nutzen es über einen langfristigen Zeitraum als Vermietungsobjekt.

Wichtig ist dabei eine gute Lage des Objekts, sodass Sie im größeren Ausmaß von dessen Wertsteigerung profitieren können. So steigert der Wert des Objekts im Idealfall Jahr für Jahr an. So profitieren Sie nicht nur von regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern können das Objekt nach vielen Jahren außerdem mit Gewinn verkaufen.

Das Sahnehäubchen dabei: Nach 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen und vom Gewinn voll profitieren. Nach dieser Haltefrist entfällt nämlich die sogenannte Spekulationssteuer und Sie können die vollen Gewinne selbst einstreichen.

Strategie 2: Eine Immobilie sanieren und teuer weiterverkaufen

Die zweite Strategie, mit der Sie in Immobilien investieren, ist hingegen bereits etwas aufwendiger und setzt weitere Kenntnisse voraus. Beim „Fix and Flip“-Investment geht es nämlich darum, sanierungsbedürftige Objekte durch verschiedene Maßnahmen aufzuwerten.

Durch diese Aufwertungen steigern Sie natürlich wiederum den Wert der Immobilie enorm – und können so (abhängig von den eingesetzten Mitteln) von kurzfristigen und starken Gewinnen profitieren.

Diese Strategie des Immobilien Investment hat nur einen Nachteil: Sie müssen Ihre Gewinne versteuern, da Sie aufgewertete Objekte in der Regel nicht für 10 Jahre im Bestand halten wollen. Außerdem werden Sie als Privatinvestor vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft, wenn Sie innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte verkaufen.

Deshalb ist empfehlenswert, für diese Immobilien-Strategie eine GmbH zu gründen. Dabei werden die Objekte über die Gesellschaft gehandelt, die ebenso die Steuern zahlt. Setzten Sie sich idealerweise mit einem Steuerberater in Verbindung, bevor Sie mit dem „Fix and Flip“-Investieren durchstarten.

Strategie 3: Die Mischung aus beiden Welten

Die 1/3/10 Strategie ist eine Strategie, die bei richtiger Verwendung zu hoher nachhaltiger Rendite führen kann. Ziel der Investment-Strategie ist es, das jeweils Beste aus den beiden vorher genannten Methoden zu vereinen.

Dabei entstehen die Gewinne durch das geschickte Ausnutzen der Steuergrenzen. In den ersten drei Jahren führen Sie nur die nötigsten Renovierungen am Objekt durch und setzen diese voll von der Steuer ab. Der Hintergrund: Maximal 15 Prozent des Kaufpreises können Sie in diesem Zeitraum steuerlich geltend machen.

In den kommenden Jahren können Sie nun höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie investieren, um dessen Wert zu erhöhen. Davon profitieren Sie nämlich gleich doppelt: Nicht nur können Sie die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen, sondern steigern durch die Aufwertung auch die Mieteinnahmen und den Verkaufspreis der Immobilie.

Letzteres kommt Ihnen nach dem zehnten Jahr zu Gute. Denn, wie auch bei der „Buy and Hold“-Strategie erwähnt, können Sie das Objekt nun steuerfrei verkaufen.

Strategie 4: Ohne Eigenkapital in Immobilien investieren

Wollen Sie die starke Kapitalbindung beim Immobilien Investment umgehen, bietet sich Ihnen mit dem Crowdinvesting in Immobilien eine lukrative Alternative. Beim Crowdinvesting kaufen Sie kein einzelnes Objekt, sondern beteiligen sich als Investor an der Finanzierung von Bauprojekten.

Der Einstieg in das Crowdinvesting ist dabei bereits mit Beträgen ab 500 Euro möglich – so können Sie Ihre Anlage leicht auf mehrere Projekte streuen und vermutlich von höheren Renditen profitieren.

Ihr
Tobias Mangold