Immobilien und Spekulationsgeschäft

Der Verkauf einer Immobilie kann schnell zur steuerlichen Stolperfalle werden. Wer die gesetzlichen Regelungen jedoch kennt und klug plant, kann seine Steuerlast reduzieren oder seine Immobilie sogar komplett steuerfrei verkaufen.

Der Verkauf einer Immobilie kann eine erhebliche Steuerlast in Form der Spekulationssteuer auslösen. Die Spekulationssteuer wird jedoch nicht auf den gesamten Verkaufspreis, sondern ausschließlich auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich im Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG).
Die Höhe der Spekulationssteuer ist keine Pauschale, sondern richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt, abhängig von Ihrem Gesamteinkommen, zwischen 14 % und 45 %. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem zu versteuernden Jahreseinkommen hinzugerechnet und erhöht dieses entsprechend. Folglich führt ein höheres Gesamteinkommen auch zu einer höheren steuerlichen Belastung des Verkaufsgewinns.

Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, mit denen Sie die Spekulationssteuer legal vermeiden können.
Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Möglich wird dies durch die sogenannte 3-Jahres-Regel.

Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Begriff „3-Jahres-Regel“ ist also etwas irreführend, da Sie die Immobilie keine vollen drei Jahre bewohnt haben müssen.
Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre ist ausreichend. Diese Regelung wird daher auch treffender als „Zwei-Silvester-Regel“ bezeichnet.

Falls eine Eigennutzung nicht gegeben ist, greift unter Umständen die zehnjährige Spekulationsfrist. Verkaufen Sie eine Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch er ausfällt und ob die Immobilie vermietet war oder leer stand.

Für die Berechnung der Zehnjahresfrist gelten die Daten der notariellen Beurkundungen, nicht die Grundbucheintragung oder die Kaufpreiszahlung.
• Beginn der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrags.
• Ende der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags.
Die Frist endet auf den Tag genau nach zehn Jahren. Verkaufen Sie auch nur einen Tag zu früh, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Bei unbebauten Grundstücken greift die Ausnahmeregelung der Eigennutzung nicht. Ein Grundstück kann naturgemäß nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Daher ist ein steuerfreier Verkauf eines unbebauten Grundstücks ausschließlich nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist möglich.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist nicht erneut. Stattdessen übernehmen Sie als neuer Eigentümer die ursprünglichen Anschaffungsdaten und die Haltedauer des Vorbesitzers. Ausschlaggebend ist also, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat.

Ihr

Tobias Mangold
Geschäftsführer
Mangold Immobilien GmbH